在全國的土地市場中,深圳用地稀缺,開發商“苦土地久矣”。多年來,無數開發商站在" />

224億濺起的深圳樓市浪花

  深圳長期以來,不僅市場上商品住宅奇缺,人才房更“無處安放”。此次拍賣,一個明顯的后果是房價下跌的通道被徹底堵死。

  在全國的土地市場中,深圳用地稀缺,開發商“苦土地久矣”。多年來,無數開發商站在“圍城”之外,徘徊許久而不得入。

  6月24日,深圳暴雨,一場大規模的土地拍賣照常上演,全部是住宅用地。

  眾多開發商來不及思索這一行為背后的深意,已然紛紛上繳保證金,互組聯合體,進入備戰模式。

  從央企、國企到民營大房企、行業黑馬,幾乎能叫得上名字的開發商都出現在競買名單中,光保證金就收了數百億。

  最后的結果也超出市場預期,五幅宅地的可售樓面地價,有三幅都超過了之前的區域最高價。

  政府賣地收錢建人才房、房企補倉卡位、資本伺機逐利,二手房業主坐地漲價……,收金224億后,這場被稱為“史詩級”的土拍,正在悄悄改變深圳樓市的預期。

  開發商和二手房業主是最受益的群體。有業內人士樂觀表示,深圳房價的下跌通道已被“徹底堵死”。

  各懷心思

  24日的土拍現場,近40家開發商擠滿了交易大廳,央企國企、本地龍頭、外來“過江龍”,都摩拳擦掌躍躍欲試,他們對于深圳土地的渴求由來已久。

  根據出讓文件,本次土拍采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,即:限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。“可以預料到現場競拍會很‘慘烈’。”在競拍前夜,第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿斷言。

  在眾多開發商中,央企中海可謂準備充足。內部人士透露,公司事先對所有地塊都進行了調研和測算,并預繳了保證金。

  大本營位于深圳的中海地產,曾是福田CBD的拓荒者,但近年來中海在深圳卻面臨無房可賣的窘境。“再不拿地,中海在深圳就要無米下鍋了。”接近中海的人士說。

  24日下午15時23分,中海一頭扎入競拍最激烈的龍華地塊。在競地價環節,華僑城和金茂緊咬,中海只是觀望;進入競人才房環節,華潤報出1.82萬平,現場有人鼓掌,等候多時的中海突然舉牌,以1.88萬平擊退華潤,與龍光正面交鋒。

  龍光是深圳土地市場著名的“地王制造者”,此前曾多次拿下深圳區域地王,此次也是志在必得。“28號2.2萬平(中海)、19號2.22萬平(龍光)、28號2.24萬平、19號2.26萬平。”雙方激戰幾個回合,可售樓面地價已飆至6.7萬元/平方米,面對龍光的決絕,中海惜敗。

  拍賣至此時,五幅地塊中的兩塊已落入他人之手,留給中海的機會不多了。中海轉而將重點放在光明地塊上。競人才房環節報至1萬平時,只剩中海與華潤繼續較量超12回合,最終,中海如愿拿下本次面積最大地塊,總價54億。

  相比本地房企,外來房企則是抱著戰略卡位的心態。來自廣州的越秀地產迫切尋求一張深圳入場券,交了至少四幅地塊的保證金。在競拍一開始,就對寶安尖崗山表現出十分強烈的意圖。

  最終,經過32輪競價,越秀以可售樓面價6.3萬/平拿下,正式殺入深圳。

  閩系房企力高集團也想在深圳擴大版圖,它選擇了本地龍頭佳兆業組成聯合體,參與了一幅地塊的爭奪,但未能如愿。

  令人意外的是,金融機構也參與了競拍。平安不動產旗下公司以最高限價24.71億+配建40900平方米買入坪山地塊,可售樓面價2.22萬/平。

  記者注意到,房企四巨頭的萬科、碧桂園在本次土拍中并沒有高調舉牌,恒大、融創甚至沒有參與。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“四巨頭并不是不看好這些土地,而是他們覺得地價太高,性價比太低了。”

  推地背后

  土拍已經過去了幾天,但在親身參與了競拍的程白(化名)心中,那場大戰的硝煙似乎還未散去。

  靜下心來,他才能深入去分析這場土拍背后的一些東西。“政府推地是為了增加供應,商品房、人才房的壓力都很大。”他認為。

  去年6月,深圳出臺被稱為“二次房改”的住房改革方案,文件指出,2018年至2035年,深圳市要新增建設籌集各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  “深圳土地供應長期嚴重匱乏,其短缺程度堪稱全國第一。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁稱。

  去年12月19日,深圳曾推出一宗住宅用地,因拿地條件過于嚴苛,導致流拍,此后就一直沒有新地供應;而市場寄予很大期待的城市更新,進展非常緩慢。

  長此以往,不僅造成市場上商品住宅奇缺,人才房更“無處安放”。宋丁認為,這次一次性放出五宗地,清晰地反映了政府在供給側強化土地供應的決心。

  據21世紀經濟報道記者統計,本次土拍可提供約70萬平方米的住宅;其中,人才房配建面積占比由初始的13.55%增至22.99%,凈增65100平方米至252040平方米。

  下半年,按照深圳市政府的部署,還將分批供應住宅用地,穩定市場預期。業內預計,類似于此次大規模的土拍還會出現。

  供應之外,一向被認為財政充裕的深圳,在中美貿易戰等新形勢和環境下,面臨的財政壓力加大,比以往更加審慎地考量財政收支,也是本輪大規模推地的動力。

  宋丁指出,之所以趕在六月底快結束的時候推出大量土地,就和深圳目前經濟發展形勢嚴峻、財政未雨綢繆有關。

  年初,深圳財政局局長湯暑葵公開表示,政府2019年要“帶頭過緊日子”,壓減三公、會議費支出等;今年以來,深圳已叫停了40多億的“鮮花谷”、30多億的深南大道改造等項目。

  雖然多年來深圳并不像很多城市那樣依賴“土地財政”,但賣地帶來的財政收入增加是顯而易見的。本次拍地后,一共帶來了223.84億的財政收入,占深圳市今年本級財政支出計劃的逾10%。

  預期改變?

  內外環境的變化推動了深圳市政府的推地之舉,而最高興的莫過于開發商了,不管拿地還是沒拿到的,似乎都是受益者。

  本次土拍出現了兩個新高位。以龍華為例,龍光拿下的樓面地價為6.7萬元/平方米,業內戲稱,龍華金茂地王要“解套了”。

  2016年,電建金茂聯合體以樓面價5.68萬元/平方米競得龍華商住用地,刷新區域單價紀錄;但拿地近兩年,金茂府遲遲開不了盤。

  按樓面價算,龍光新地王比金茂高出1萬元/平方米,給金茂府的定價帶來極大的信心。

  據記者了解,目前金茂府樣板房還沒有開放,價格也沒有確定,預計八月推出。

  而越秀拿下的寶安尖崗山宗地,可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔。

  2015年12月,泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米,另一宗樓面價約7.99萬元/平方米,刷新全國單價土地記錄。

  三年多過去了,泰禾一直未能開盤。目前一宗地正在建設中,營銷中心待完善,另一塊地則處于荒置狀態。本次土拍后,泰禾似乎迎來了轉機。

  “按照以往的經驗,凡是土地拍賣價格高的地方,周邊的項目價格都很堅挺,甚至上揚。”宋丁認為,新拍土地價格對周邊房價有明顯的支撐作用。

  謹慎者正在變得更多。深圳一位大型開發商高管指出,地價到房價的傳導效應,已不像樓市上升期那么明顯。過去高價拿地企業是否能解套,要看市場對于房價的接受度,而非看土地成本。在目前的市場環境下,光明房價4萬多、龍華6-7萬,在售的老地王也不敢大幅提價。

  而對于新拍下的房企來說,在配建那么多人才房的條件下,拿地的開發商恐怕也沒想怎么賺錢,有多少利潤,“競拍中間為什么那么多人停手,就是賬算不過來,”這位高管透露。

  吳睿更提醒,開發商需認識到限價政策依然存在,高價拍地后政府限價,依然有解不了套的風險。

  不過,整體而言,本次拍出的地價對深圳樓市的心理影響仍然很大。宋丁指出,部分地塊樓面價基本上接近周邊的房價,“面粉貴過面包”又出現了,這會對市場、對開發商的心理有很大影響。

  拍地前,龍華房價三年未漲甚至陰跌,二手房長期徘徊在6萬多/平方米;光明是這兩年才火起來的新片區,房價基本在4萬左右/平方米。

  高價土地價格給了房價上漲預期,“即使因為限價漲不了,房價下跌的通道也被徹底堵死”,甚至有業內觀點認為,龍華、光明房價或就此被改寫。

  21世紀經濟報道記者注意到,拍地后,深圳有極少數新盤立刻表示要重新定價,地塊周邊的一些二手房業主,也跑到中介門店更改掛牌價。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,在當前的市場環境下,業主并沒有太大的定價權和話語權,“高價地塊周邊的新房開發商、二手業主,信心當然會變強,但光自己有信心是不足夠的,要買家也有信心才行”。

  何倩茹稱,暫時沒有看到二手房大幅漲價的現象。

  對于新拿的地塊,中原地產首席分析師張大偉認為,部分房企在豪賭限價政策放寬,心態過于樂觀。按照這些土地的拿地價格,在當前限價政策下,這些房企很難盈利,入市壓力非常大。

  (編輯:李清宇)

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